销售稳健拿地积极，聚焦“强心30城”实现有质量的增长

　　招商蛇口(001979)

　　核心观点：

　　事件： 近日， 公司公布 2021 年年报。 2021 年全年，公司实现营业收入 1606.43 亿元， 同比增长 23.93%； 实现归母净利润 103.72 亿元，同比下降 15.35%；实现基本每股收益 1.16 元/股，同比下降20.55%。

　　结转增加带来营业收入增长，毛利率下降、投资收益减少等多

　　因素导致盈利承压。 2021 年全年，公司实现营业收入 1606.43 亿元， 同比增长 23.93%； 归母净利润共 103.72 亿元，同比下降 15.35%；净利润率 9.46%，较 2020 年同比下降 3.59pct； ROE 为 9.88%，同比降低 2.61%。 公司全年营业收入快速增长，主要系项目竣工交付并结转的面积增长， 由此带来房地产业务结转收入增加。本年度增收不增利主要归因于： 1）受到市场下行的影响，房地产业务结转毛利率同比有所下降； 2） 计提资产减值准备和信用减值准备共计43.72 亿元，减少公司 2021 年度归母净利润 34.56 亿元； 3）投资收益减少， 公司转让子公司产生投资收益同比减少 24.45 亿元，由此导致归母净利润同比减少 20.49 亿元。

　　销售量价保持双位数增长， 2022 年度销售目标为 3300 亿元。

　　2021 年全年公司实现签约金额 3268.34 亿元，同比增长 17.73%，实现签约面积 1464.47 万平方米， 同比增长 17.77%，销售规模始终处于行业领先水平， 在克而瑞榜单中位居第 7 名，较上一年度继续提升 3 位。 公司聚焦于核心城市，精耕细作， 深圳、上海、苏州、南京等 7 城销售规模位居当地前三， 此外 16 个城市销售规模在当地排名前十。 全年销售面积和金额同比增速均大于 17%，是为数不多实现销售量价双位数增长的企业。 2022 年度公司提出 3300 亿元的销售目标，与 2021 年度持平。目前市场基本的购房需求犹在，预计随着需求端政策放松，居民购房热情将逐步回暖，基本面渐进式复苏，公司有望完成全年销售目标。

　　投资聚焦高能级“强心 30 城”， 持续发力兼并收购和城市更新

　　领域， 实现多渠道综合拓展。 2021 年公司拿地强度高于其他房企，全年累计获取土地 113 宗， 新增土储建筑面积 1559 万平方米，同比略降 4.05%；总地价 2150 亿元，同比增长 41.82%。 公司追求有质量的内生增长， 围绕区域聚焦、城市深耕，优先布局上海、深圳、南京等能级高的核心城市， 在划定的“强心 30 城”中权益地价投入占总投资额的比重高达 90%。 值得关注的是，公司坚持多渠道综合发展，积极布局于雄安新区、合肥新站、武汉神龙等，全年在产城联动方面共获取项目 9 宗，补充土储约 215 万平方米； 此外收并购和城市更新领域持续发力，获取收并购项目 12 宗； 斩获 14 个旧改项目排他资格，还与上海市有关部门组建规模为 800 亿元的城市更新基金，实现了多渠道综合拓展。

　　融资渠道通畅，稳居绿档企业。 2021 年度， 招商蛇口共滚动发行了 9 期超短融资券和 2期中期票据，票面利率多次创下相近时间内房企债券利率新低。公司多渠道控制融资成本，加上四季度以来融资环境持续改善，全年综合资金成本为 4.48%。截至 2021 年末，公司净负债率 42.82%，剔除预收账款后资产负债率 61.67%，现金短债比 1.25，稳居绿档企业，为未来发展奠定坚实的基础。

　　投资建议： 公司销售增速行业领先，融资优势明显，开发与运营齐头并进，大量优质土储为安全垫。我们预计公司 2022-2023 年每股收益分别为 1.40 元/股、 1.54 元/股，以 3 月 23日的收盘价 14.55 元计算，对应的市盈率分别为 10.4 倍、 9.4 倍。 我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。

　　风险提示： 销售去化不及预期、融资环境波动。