公司信息更新报告：结算业绩保持稳定，期待阵痛后走出阴霾

　　万科A(000002)

　　 结算业绩保持稳定，期待阵痛后走出阴霾， 维持“买入”评级

　　万科发布 2022 年报， 公司实现营收 5038.4 亿元，同比增长 11.3%；实现归母净利润 226.2 亿元，同比增长 0.4%； 整体毛利率 19.6%，同比下降 2.3 个百分点。公司开发业务稳健， 多赛道扩张优势明显， 我们上调 2023-2024 年并新增 2025年盈利预测，预计 2023-2025 年公司归母净利润分别为 278.0、 320.5、 342.8 亿元（2023-2024 年原值为 269.0、 297.5）， EPS 分别为 2.33、 2.69、 2.87 元，当前股价对应 PE 估值分别为 6.7、 5.8、 5.4 倍，维持“买入”评级。

　　结算规模同比增长，销售下降投资收缩

　　公司 2022 年实现销售面积 2630.0 万方，销售金额 4169.7 亿元，同比分别下降30.9%和 33.6%； 实现结算面积 3401.4 万方，结算收入 4444.0 亿元，同比分别增长 9.1%和 10.5%。截止 2022 年末， 公司拥有已售未结算面积 3361.6 万方，同比下降 28.1%；合同金额 5300.3 亿元，同比下降 25.4%。 公司 2022 年获取项目 36个，总计容建面 690.2 万平米，同比下降 74.1%；权益地价约 496.4 亿元，同比下降 64.6%。截止 2022 年末， 公司土储面积约 3592.7 万平米，同比下降 20.5%。

　　经营服务业务稳定增长，多赛道领先领跑

　　公司 2022 年的经营服务业务全口径收入达 512.6 亿元，同比增长 23.1%。（1） 万物云于 2022 年分拆上市，实现营收 303.2 亿元，同比增长 26.1%；（2） 物流业务实现营收 35.6 亿元，同比增长 17.9%，其中冷链业务实现 46.7%的增长；（3） 泊寓实现营收 32.4 亿元，同比增长 12.1%，运营管理租赁住房 21.5 万间，年终出租率达 95.6%； （4） 商业实现营收 87.2 亿元，同比增长 14.3%。

　　财务保持稳健，存货跌价准备计提大幅下降

　　截至 2022 年底， 公司净负债率 43.7%，持有货币资金 1372.1 亿元（其中预售监管资金 463.9 亿元），现金短债比 2.1 倍，扣预资产负债率 68.6%； 负债结构进一步优化，长期负债占比提高至 79.5%； 存量融资综合成本 4.06%，同比下降 5 BPs。2022 年新增计提存货跌价准备 4.5 亿元（2021 年为 31.2 亿元），同比大幅下降。

　　风险提示： 行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。