业绩稳步增长，市场拓展成效显著，外延助力加速成长

　　新大正(002968)

　　2022 年营收 25.98 亿元同增 24.41%，归母净利 1.86 亿元同增 11.80%

　　2022 年公司营收 25.98 亿元，同比增长 24.41%， 其中 Q1-4 营收及增速分别为 6.11 亿（ yoy+43.48%，下同）、 6.40 亿（ +35.88%）、 6.64 亿（ +21.37%）、6.84 亿元（ +6.05%）， 主要系于 2021 年项目翘尾收入、 2022 年良好的市场拓展、并购项目及合资合作项目、延伸服务及创新业务等主要因素带来的收入增长。

　　分产品看， 基础物业收入 24.05 亿（ YOY+24.3%，下同） 占 92.61%；创新业务收入 0.99 亿（ -6.7%） 占 3.83%；城市服务收入 0.92 亿（ +99.9%） 占3.56%。

　　分业态看， 办公收入 10.59 亿（ +38.1%）占 40.76%；航空收入 2.75 亿（ +15.3%）占 10.60%；公共收入 5.56 亿（ +31.3%）占 21.42%；学校收入 3.75 亿（ +12.7%）占 14.43%；商住收入 3.32 亿（ +1.8%） 占 12.79%。

　　分区域看， 公司深耕重庆区域市场收入 10.38 亿（ +5.2%）占 39.96%；重庆以外区域收入快速增长为 15.59 亿（ +41.6%）占 60.04%。

　　2022 年归母净利 1.86 亿元，同比增长 11.80%， 其中 Q1-4 归母净利及增速分别为 0.43 亿（ +19.89%）、 0.50 亿（ +30.20%）、 0.55 亿（ +27.75%）、 0.38亿元（ -22.71%）。 拟向全体股东每 10 股派发现金红利 3 元(含税)， 不以公积金转增股本。 2022 年公司拟派发现金红利 6837.8 万元，分红率 36.83%。2022 年毛利率 16.18%，同比减少 2.49pct。分项目看， 成熟项目（ 1 年以上）收入占比85.82%，毛利率17.12%；新进项目（ 1年以内）收入占比14.18%，毛利率 10.15%。

　　2022 年新拓展饱和年化合同收入 10.11 亿同增约 23.59%

　　2022 新拓展项目中标总金额 19.10 亿元，饱和年化合同收入 10.11 亿元，同比增长约 23.59%； 2022 年新拓展项目 190 个，过千万级项目 22 个， 斩获重庆移动、中国银保监会、中关村集成电路、银泰百货、海南电网、南京新媒体大厦等地标性优质项目。公司项目管理部数量达到 513 个，同比增长 7.55%，在管项目面积约 1.3 亿平方米，项目覆盖布全国 28 省 116 城市，全国化经营布局稳步提升。

　　经营提质增效，减缓成本上涨压力，提升精细化管理水平

　　公司严格开展 “集团利润提升”方案，采取系列举措降本增效，遏制利润率下降：一是质效提升，专项攻坚，“锁差管理”，对不同区域、不同业态、不同生命周期项目实行差异化、精细化管理。二是严格控制集团销管费率，2022 年集团整体销管费用率 8.68%，较上年同期降低 0.81 个百分点。三是搭建红利政策管理机制和实施资金计划管理。

　　推动并购投资，加速规模扩张

　　2022 年，公司坚持“资本驱动，加速发展”，开展多项投资并购业务， 推进多项合作， 有力促进公司规模扩张。 22 年 7 月，公司收购港佳综合服务 40%股权、联合赣铁物业成立江西中泽新大正股份有限公司，完善区域业务布局； 22 年 12 月，公司拟以现金 7.9 亿元收购沧恒投资 80%的股权，从而进驻能源物业市场，获得业态竞争力，巩固在西南区域市场的领先优势，进一步提升在全国市场的综合竞争力与品牌影响力，推动经营规模快速扩张。

　　调整盈利预测， 维持买入评级

　　公司持续建立健全中长期激励体系，新推出 2022 年限制性股票激励计划，并对 2021 年限制性股票激励计划考核办法进行合理调整，更加突出激励考核指向性。期间编制发布《城市合伙人激励制度》，对重点中心城市管理团队按合伙人机制共同合伙创业，增强了城市公司团队干事创业的积极性，并设立城市合伙人管理委员会推动落地实施，同时加强对企业文化宣贯和落地执行，加速文化融合与凝聚力提升，支撑城市公司快速成长和长期发展。

　　考虑到公司规模扩张， 我们预计公司 23-25 年收入分别为 42.3/56.7/72.9亿（ 23-24 原值分别为 40.2/51.9 亿），归母净利分别为 3.0/4.0/5.0 亿（ 23-24原值分别为 3.4/4.4 亿）， EPS 分别为 1.31/1.75/2.19 元/股（原值分别为1.48/1.91 元/股）， PE 分别为 17.4/13.0/10.4x。

　　风险提示： 员工成本不断上涨，募投项目不能按预期实施，收购进展不及预期，业务区域集中度过高，物业管理行业区域差异， 股权激励为草案存在不确定性，请以公司公告最终版本为准。