2023年报及2024年一季报报点评：减值影响业绩，持续区域深耕

　　滨江集团(002244)

　　事件： 公司发布 2023 年报和 2024 年一季报。 2023 年公司实现营收 704.43亿元，同比增长 69.73%；归母净利润 25.29 亿元，同比下降 32.41%；每股现金分红 0.09 元。 2024 年 Q1 公司实现营收 137.01 亿元，同比增长35.85%；归母净利润 6.60 亿元，同比下降 17.84%。

　　 减值影响业绩： 公司 2023 年实现营收 704.43 亿元，同比增长 69.73%；归母净利润 25.29 亿元，同比下降 32.41%。归母净利润不升反降的原因在于： 1） 毛利率上， 2023 年房地产业务毛利率为 16.64%，较上年下降0.74pct； 2）土地增值税同比提高 97.31%至 10.99 亿元； 3）投资收益同比下滑 44.67%至 12.31 亿元； 4） 资产减值损失为 37.80 亿元，上年同期为 7.02 亿元，减值损失较多主要由于计提存货跌价准备所致； 5）信用减值损失为 5.27 亿元，上年同期为 1.56 亿元，由于应收账款和其他应收款坏账损失，导致信用减值损失变化较多； 6）少数股东权益占净利润比重为 11.33%，上年同期该值为 4.16%，或由于合作项目逐渐结转所致。费用率上， 2023 年销售费用率和管理费用率分别为 1.22%、 1.10%，分别较上年下降 0.74pct、 0.41pct，期间费用率下滑表现费用管控的优势。

　　 销售良好区域深耕： 2023 年公司实现销售额 1534.7 亿元，与上年基本持平，位列克而瑞行业销售排名第 11 位，较 2022 年提升 2 位，连续 6年荣获杭州市场销售冠军。 2023 年全年公司新增土地项目 33 个，其中杭州 27 个；新增项目计容建面 333 万方，土地总价款 576.77 亿元，对应楼面价 17300.28 元/平米。 按照土地总价款与销售金额计算的拿地力度为 37.58%。 权益土地款 256 亿元， 对应的权益比例为 44.36%。 截至 2023年末， 公司累计土储建面 1320.31 万方，其中杭州土储占比 70.99%，较2023 年上半年末的土储占比提高 0.64pct。 优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。 2024 年公司计划销售额 1000 亿元以上，占行业总规模的 1%，投资金额控制在权益回款的 40%以内，区域布局聚焦杭州、深耕浙江、省外重点关注上海。

　　财务稳健负债规模下降： 公司“三道红线”保持“绿档”。截至 2023 年末，公司的扣除预售账款后的资产负债率为 56.41%，净负债率 15.08%，严格控制杠杆率；债务构成上，短期债务 135.07 亿元，占债务的 32.53%；截至 2023 年末货币现金 327.04 亿元，现金短债比 2.42 倍，可有效覆盖短期债务。截至 2023 年末， 公司权益有息负债 360 亿元，较上年末下降110 亿元。融资成本不断下降，截至 2023 年末，公司平均融资成本为4.2%，较上年末下降 0.4pct。

　　租赁业务稳定推进： 截至 2023 年末，公司实现租金收入 3.58 亿元，同比增长 8.16%， 公司持有用于出租的写字楼、商业裙房等面积约为 37.78万方。公司 28 个主要项目中，有 11 个项目 2023 年平均出租率达到 100%，表现出公司租赁业务的运营能力。

　　投资建议： 公司 2023 年全年和 2024 年 Q1 营收稳定增长， 受到计提减值等因素的影响，业绩承压。销售排名提升至第 11 位，持续深耕杭州。