房地产行业第45周周报：本周新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比涨幅扩大；南京、西安、海南发布商品房销售制度细则

　　新房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄，二手房成交面积环比降幅收窄，同比涨幅扩大；新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均下降。

　　核心观点

　　新房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄。第45周47城新房成交面积214.7万平，环比下降20.8%，同比下降18.0%，同比降幅较第44周收窄8.1个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-23.1%、-30.2%、-8.8%，同比增速分别为11.2%、-14.4%、-29.4%，一线城市同比涨幅扩大了11.0个百分点，二、三四线城市同比降幅分别收窄7.3、9.6个百分点。

　　二手房成交面积环比降幅收窄，同比涨幅扩大。第45周23城二手房成交面积为243.5万平，环比下降3.8%，同比上升14.5%，同比涨幅较第44周扩大3.4个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-7.5%、-1.9%、-0.9%，同比增速分别为13.7%、15.3%、14.2%，一、三四线城市同比涨幅分别扩大了8.3、7.5个百分点，二线城市同比涨幅收窄了3.9个百分点。

　　新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均下降。截至第45周末，13城新房库存面积7220.0万平，环比增速为-0.3%，同比增速为-10.7%；去化周期18.8个月，环比下降0.3个月，同比下降1.9个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为14.8、17.9、69.5个月，一线城市环比下降0.3个月，同比下降3.2个月，二线城市环比下降0.3个月，同比上升2.3个月，三四线城市环比上升1.2个月，同比下降6.9个月。

　　土地建面环比下跌，同比上升；楼面均价同环比均上升；溢价率环比上升，同比下降。第44周百城全类型成交土地规划建筑面积为5469.1万平，环比下降23.9%，同比上升92.0%；成交土地总价为1363.7亿元，环比下降4.6%，同比上升105.2%；楼面均价为2493.6元/平，环比上升25.3%，同比上升6.9%；土地溢价率为2.7%，环比上升1.1个百分点，同比下降1.1个百分点。

　　房企国内债券发行量同环比均下降。第45周房地产行业国内债券总发行量为55.5亿元，环比下降61.3%，同比下降44.5%。总偿还量为55.1亿元，环比下降24.5%，同比下降21.1%；净融资额为0.4亿元。

　　板块相对收益有所上升。第45周房地产行业绝对收益为2.5%，较上周上升7.3pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为0.8%，较上周上升2.7pct。房地产板块PE为7.24X，较上周上升0.12X。

　　政策

　　1）根据住建部，住房公积金新规施行满月，新修订的《住房公积金管理条例》将住房装修、物业费纳入公积金提取范围，并增设了“国务院批准的其他住房消费情形”。据不完全统计，截至10月20日，全国住房装修提取住房公积金137亿元，支付物业费提取28亿元。

　　2）南京：10月31日，南京发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》，从预售、现房销售、项目公司制、主办银行制、土地供应、开发建设、融资支持等方面作出安排，政策基本与此前发布细则的城市对齐。同时也提出了“现房带押销售”的特色做法：符合条件的商品住房项目，销售前未解除抵押权的，房地产开发企业无需先行解除土地抵押或在建工程抵押，经房地产开发企业、原抵押权银行与购房人协商一致后，可申请实行带押销售；现房销售资金存入商品住房销售资金监管账户，资金监管机构将监管的现房销售资金优先偿还原抵押银行贷款，再解除土地抵押或在建工程抵押。这一安排，是在保障购房人权益和银行债权安全的前提下，缓解开发企业资金周转压力。

　　3）西安：10月30日，西安发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，政策基本与此前发布细则的城市对齐。值得一提的是土地款分期缴纳的条款，与武汉相同，相对更为宽松，即半年内不低于50%、余款延至合同签订后一年内、经决策最长两年内缴清。

　　4）绍兴：11月2日，绍兴发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》。与武汉一样，提及了“优化保函置换监管资金”的配套政策，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于该额度的70%。

　　5）海南：11月5日，海南省发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的通知》。其特殊之处在于在既有全域现房销售基础上进行巩固与精细化，同时针对城市更新和历史遗留项目做出了独特的差异化安排。与国内多数城市仍以预售为主不同，海南的特殊性在于其自2020年3月8日起已全域实行现房销售。本次《通知》明确继续实施现房销售制度，2026年8月28日后新出让土地的商品住房项目依然必须现房销售。现房项目销售定金收取上限设定为5%。这体现了海南作为现房销售改革“长期样本”的政策定力。同时，为城市更新项目预留预售“特殊通道”：虽然大原则是现房销售，但《通知》明确提出，市县政府批准的城市更新项目，配建商品住房的，可继续按预售制度执行。

　　6）重庆：11月6日，重庆市发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。重庆有一项独特的安排。新政要求预售项目公积金贷款须“竣工备案后发放”，但重庆明确：2026年8月28日前已取得预售许可证的项目，后续公积金贷款发放条件可按原规定执行，不受新约束限制。其他城市在公积金放款节奏没有提及这样的安排。这一条实质上是给在途项目的回款周期留了缓冲。

　　投资建议

　　基本面方面，“金九银十”传统销售旺季过后，本周进入11月的销售淡季，楼市成交环比走弱，不过，在低基数的影响下，新房、二手房成交同比均改善。政策方面，当前房地产行业正处于政策密集落地兑现期，全国公积金新政施行满月，装修与物业费提取取得成效，沉淀的公积金被住房相关消费所调动；本周亦有更多城市落地了商品房销售制度细则，截至目前，根据我们的统计，已有超过20个城市出台了细则，后续需要关注各地实际制度执行与房企现金流适应情况。

　　从投资角度来说，我们认为11、12月仍有板块机会，需要关注：1）11、12月的基本面数据反馈情况，政策能否转化为核心城市成交和价格的改善，以及部分价格出现企稳迹象的核心城市能否延续；2）部分房企结构性改善带来的机会，包括销售布局的转换以及在拿地方面有突出表现的房企；3）当前板块估值处于低位。多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。

　　现阶段我们建议关注：1）开发类：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、保利置业集团。2）运营类：华润万象生活、太古地产、中国国贸。3）经纪公司：我爱我家。

　　风险提示：

　　现房销售制度对开发商的资金周转影响超预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。