业绩短期波动，投销保持稳健
保利发展(600048)
事件
2025年8月25日保利发展发布2025半年度报告，上半年实现营业收入1168.6亿元，同比-16.1%；归母净利润27.1亿元，同比-63.5%。
点评
项目结转&毛利率下行，归母净利润承压回落：公司营收主要来源房地产项目竣工交付结转，1H25公司交付6.3万套，同比下滑13.7%，拖累营收规模整体承压。而归母净利润同比跌幅高于营收，主要由于受市场下行及价格承压影响，1H25项目结转毛利率14.6%，同比下降1.4pct。
销售规模领稳居行业第一，销售回笼显著改善：公司1H25签约销售金额1451.7亿元，同比-16.3%，规模稳居行业第一。38个核心城市销售贡献同比提升3pct至92%，在上海、广州、成都、西安等9个核心城市排名市场第一，在广州、佛山、太原、石家庄等7个核心城市市占率突破15%。1H25实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15pct。
投资积极性提高，公司加大去库存力度：公司1H25年拓展项目26个，总地价509亿元，同比+304%，权益地价443亿元，同比+306%，拿地权益比87%，新拓项目均位于核心城市。加大去库存力度，截至1H25，公司待售项目计容面积为5855万方，较年初下降403万方。其中增量项目待售计容面积约894万方，较年初下降84万方。
财务结构安全稳健，信用优势明显：公司1H25年三道红线水平稳居绿档，扣除预收款的资产负债率为63.3%、净负债率为59.6%、现金短债比为1.9；3年以上到期的有息负债占比42.8%，较年初提升3.2pct；融资成本持续下降至2.89%，较年初下降21bp。
投资建议
当前公司业绩承压，但保利作为央企强信用主体，销售投资稳健，有望受益于行业供给侧出清，长期市占率或持续提升。考虑到短期结转节奏不及预期，短期业绩或承压，后续高毛利项目进入结转周期后预计业绩重回增长轨道。我们预计公司2025-2027年归母净利润分别为37.5亿元/45.0亿元/66.9亿元，同比增速分别为-25.1%、+20.0%和+48.7%。公司股票现价对应PE估值为26.5x/22.1x/14.9x，维持“买入”评级。
风险提示
政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。
