公司信息更新报告：收入平稳利润承压，新增土储量质齐升
保利发展(600048)
经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级
保利发展发布2025年年报，公司全年营收微降，归母净利润大幅下滑，但公司销售排名稳居首位，土储结构不断优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显。受计提减值规模增加影响，我们下调2026-2027并新增2028年盈利预测，预计2026-2028年公司归母净利润分别为17.3、31.1、49.5亿元（前值44.2、60.7亿元），EPS分别为0.14、0.26、0.41元，当前股价对应PE估值分别为41.9、23.4、14.7倍，我们看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复，维持“买入”评级。
营收基本持平，计提减值影响利润水平
2025年公司营业收入3081.4亿元，同比-1.1%；归母净利润10.3亿元，同比-79.3%；归母扣非净利润6.6亿元，同比-84.5%；经营性净现金流151.9亿元，同比+143%。公司业绩下滑主要系：（1）房地产项目结转毛利率同比-0.99pct至12.86%；（2）计提减值损失69.6亿元，其中存货跌价准备54.4亿元，预计减少公司归母净利润44.5亿元；（3）合联营投资收益降至-1.4亿元（2024年12.2亿元）。
销售稳居第一，拿地强度提升
2025年公司实现累计销售金额2530亿元，同比-22%；累计销售面积1235万方，同比-31%，销售额连续三年行业第一，销售权益比79%，同比+3pct；其中在广州、上海分别销售约500亿元和390亿元。2025年公司拿地金额达791亿元，同比+16%，拓展金额权益比87%；其中一二线占比超90%，北京、上海、广州三地占比约48%；拿地强度提升至31.3%（2024年21.1%）。截至年末，公司待售面积5654万方，其中存量项目4729万方，同比-10%。
资产经营和物管业务保持增长，融资成本持续压降
2025年，公司实现资产经营收入51.4亿元，同比+29%；保利物业收入和归母净利润同比分别+4.8%、+5.1%。公司年内债务持续优化，截至年末有息负债3412亿元，同比-77亿元；全年完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行，综合融资成本同比-38BP至2.72%。
风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。
