公司信息更新报告：产业投资持续加码，现金流大幅改善
浦东金桥(600639)
营收利润同比提升，产业投资业务加速推进，维持“买入”评级
浦东金桥发布2026年中报，受结转规模提升影响，公司收入实现增长，但毛利率承压。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为8.0、8.5和10.0亿元，对应EPS为0.71、0.76、0.89元，当前股价对应PE为13.3、12.6、10.6倍。公司经营性物业出租率稳定，产业投资有望成为全新业绩增长点，维持“买入”评级。
收入增长利润下降，毛利率大幅压缩
公司2026H1营收10.69亿元，同比+11.21%；归母净利润1.23亿元，同比-29.97%，高毛利的租赁业务收入同比减少0.55亿元，低毛利的住宅销售结转占比提升，导致综合毛利率同比-10.87pct至46.86%。公司上半年投资收益0.32亿元，同比增长47.18%，主要为股权投资分红及基金投资收益，经营活动现金流净额8.89亿元（2025H1为-10.35亿元），现金流大幅改善。
出租率下滑，下半年有望结转碧云北外滩项目
公司2026H1持有各类经营性物业344万方，金桥壹中心新项目入市尚在爬坡期，平均出租率降至72%，租赁收入Q2单季同比下降5.25%、环比下降2.44%。住宅项目推进方面，上半年无新增土地储备和项目竣工，碧云综合体东地块（总建面13.77万方）实现开工。截至上半年末，公司合同负债33.82亿元，较年初+12.7%，下半年有望结转碧云北外滩项目（累计收款30.07亿元），交房将显著增厚业绩空间。
产业投资持续加码，有息负债微增但结构稳健
产业投资方面，金桥资本平台上半年完成智能制造二期基金设立，并作为LP出资1亿元参与中微智微凌峰基金。产业投资仍处于布局期，金桥投资合伙企业上半年净亏损157万元，尚未进入收获期。截至上半年末，公司合并口径有息负债203.9亿元，较年初+1.2%，其中短债占比38.2%，银行贷款占比63.6%，资产负债率60.11%，整体债务结构稳定。
风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。
