公司信息更新报告：结转空窗小幅亏损，毛利率逆势增长
城投控股(600649)
背靠上海城投，深耕上海，城市更新土储充裕，维持“买入”评级
城投控股发布2026年中报，受结转空窗期影响，公司利润小幅亏损，但毛利率逆势增长，待结转资源充裕，上海核心区土储充足，保租房REITs持续扩容。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润分别为3.9、5.8、7.8亿元，EPS分别为0.15、0.23、0.31元，当前股价对应PE为25.1、16.6、12.4倍，公司背靠上海城投集团，土储优质，结转资源充足；同时公司投融管退路径清晰，投资业务有望持续增厚公司利润，维持“买入”评级。
开发板块结转空窗是亏损主因
2026H1公司实现营业收入28.41亿元，同比-52.06%；归母净利润-0.52亿元（2025H1为+1.53亿元）；扣非归母-0.42亿元，经营性现金流净额-17.95亿元。营收下降主因房产项目竣工交付结转减少，本期进入结转空窗。房地产业务毛利率22.58%、同比+3.72pct。公司上半年小幅亏损主要系结转规模下降，同时受证券市场波动，公允价值变动收益-1.14亿元（2025H1为+0.24亿元）。
销售金额收缩，待结转资源充裕
2026H1公司实现签约销售金额18.16亿元，同比-40.9%；签约面积1.45万方，同比-46.2%。上半年房地产结转收入约23.95亿元，合同负债83.88亿元，较年初-1.8%，待结转资源充裕。5月公司以总价19.30亿元竞得虹口区宅地，截至上半年末持有待开发土地8宗、计容建面约75万方，88%位于上海。
宽庭规模快速扩张，公募REIT扩募推进
截至上半年末，公司出租房地产的建筑面积约55.97万方，已出租经营面积约40.38万方，上半年实现租金流入2.44亿元。上半年张江社区（二期）、松江社区、北青社区相继开业，期末在营社区增至17个、总运营房源2.4万套、运营面积101万方，进入稳定运营的社区平均出租率保持90%以上。国泰海通城投宽庭保租房REIT扩募申报拟注入浦江社区与九星社区。截至上半年末公司持有已上市证券市值约44.90亿元（含REITs），上半年收到已上市证券分红约0.60亿元。期末合并口径有息负债429.97亿元，较年初+1.9%，平均融资成本3.13%，较年初-40BP。
风险提示：上海销售市场下行、公司城市更新拓展不及预期。
