公司信息更新报告：购物中心表现稳健，开发结转毛利率承压
大悦城(000031)
购物中心客流和销售额保持增长，维持“买入”评级
大悦城发布2026年中报，公司受开发业务影响营收下滑归母转亏，但购物中心销售额、客流保持增长。我们维持盈利预测，预计2026-2028年公司归母净利润分别为-5.8、2.8、9.9亿，EPS分别为-0.13、0.07、0.23元，当前股价对应2027-2028年PE估值分别为34.5、9.9倍；考虑到伴随地产行业基本面逐渐企稳，公司业绩有望迎来反转，维持“买入”评级。
营收下滑归母转亏，开发结算毛利率腰斩
公司2026H1实现营业收入122.3亿元，同比-19.71%；归母净利润-7.23亿元（2025H1为+1.09亿元），扣非归母-8.37亿元（2025H1为+0.93亿元）。公司业绩转亏主要系（1）开发业务结算毛利率12.50%，同比-18.64pct；投资物业及相关服务毛利率56.73%，同比-2.66pct，仍是利润压舱石。（2）资产减值损失-2.94亿（2025H1为-3.40亿元），主要为存货跌价。（3）合并净利润-3.22亿元，少数股东损益+4.01亿元，合作项目盈利被少数股东分走。公司三亚亚龙湾土地被政府有偿收回确认资产处置收益3.21亿元，税后归母贡献约1.15亿。
购物中心销售额、客流双增长，地产销售大幅收缩
公司购物中心表现稳健，上半年销售额234.02亿元，同比+6.4%，客流同比+15.5%，平均出租率93.0%；期末商业在营37个约388万方，在建筹备7个约82万方。公司上半年签约销售额39亿元，同比-54.9%，销售回款71.84亿元，同比-34.7%。拿地仅天津南开1宗、地价4.11亿元。合同负债85.98亿元，较年初-38.4%，结算蓄水池快速收缩。
申报商业不动产REITs，综合融资成本再降
7月10日董事会通过以天津大悦城申报商业不动产REITs，若落地有望再带来处置收益与现金回笼。截至上半年末，有息负债约674亿元（银行贷款515.8亿+中票50亿+公司债108亿），综合融资成本3.11%、较年初-43BP。公司上半年发债27.6亿，获批白名单13个、经营性物业贷20个。
风险提示：拿地不及预期、消费复苏不及预期、存货减值风险。
