住房交易业务竞争优势凸显，资产管理业务发展势头良好

　　我爱我家(000560)

　　核心观点

　　上半年归母净利润同比+110%，盈利能力提升。2026H1，公司实现GTV交易总额1276亿元，同比-7%；营业收入47亿元，同比-17%，收入降幅大于GTV降幅主要因为占公司总营收45%的资产管理业务部分产品采用净额法确认收入、货币化率降低。2026H1，公司实现归母净利润0.81亿元，同比+110%；扣非归母净利润0.88亿元，同比+76%；毛利润6.1亿元，同比+10%。公司业绩改善主要得益于二手房市场竞争优势增强、业务结构优化、毛利率提升和成本费用管控。2026H1，公司归母净利率1.7%，同比提升1.0pct；毛利率13.0%，同比提升3.2pct；销管费率合计为14.9%，同比增加1.6pct。

　　住房交易业务经营稳健。2026H1，公司住房交易业务合计贡献公司总收入的49%、毛利润的67%，凭借市占率和佣金率提升实现了好于行业整体的表现。其中经纪业务、新房业务GTV交易额分别为1014亿元、171亿元，同比分别为-9%、-7%；营业收入分别为18.8亿元、4.3亿元，同比分别为-8%、-7%；毛利率分别为19.6%、10.4%，同比分别降低3.3、3.1个百分点。截至2026H1末，公司门店2368家，其中直营店占比83%，经纪人数3万。公司持续深耕核心城市，二手房市占率在北京、上海稳步增长，在杭州继续保持头部稳定。预期伴随着全国住房交易市场边际企稳，公司经营状况也将改善。

　　资产管理业务持续扩张。截至2026H1末，相寓在管房源35.8万套，同比+12%，持续增长。2026H1，公司平均出房天数9.5天，出租率95%，继续保持良好水平。2026H1，公司资产管理业务实现GTV交易额91元，同比+6%；收入21亿元，同比-22%，主要因为公司推出的新产品“相寓优选”采用净额法确认收入，这也使得总资产规模和资产负债率相应下降。2026H1，公司资产管理业务毛利率为1.9%，同比提升7.3pct。由于自2021年开始执行新的租赁准则，公司将部分房源租金收益确认至“资产处置收益”科目，若调整回该部分收益，则资产管理业务实际毛利率为19.9%，同比提升5.8pct。

　　投资建议：综合考虑公司住房交易业务的竞争优势以及资产管理业务的盈利改善趋势，我们适当上调此前的盈利预测，预计公司2026-2027年营业收入分别为93/88亿元（原值103/101亿元），归母净利润分别为1.16/1.59亿元（原值0.79/0.83亿元），对应每股收益分别为0.05/0.07元，对应当前股价PE分别为65/47倍，维持“优于大市”评级。

　　风险提示：经济增速放缓、房地产市场量价持续下行；公司住房交易的佣金费率下降、市占率提升不及预期；公司资产管理业务运营效率下降等。