2024年报点评：开发业务聚焦核心，资产运营强化运营

　　招商蛇口(001979)事件：公司发布2024年报，公司2024年实现收入1789.48亿元，同比增长2.25%；归母净利润40.39亿元，同比下降36.09%；基本每股收益0.37元/股，同比下降43.08%。每十股派发现金红利1.9353元。

　　毛利率下滑和减值影响归母净利润：公司2024年实现收入1789.48亿元，同比增长2.25%；归母净利润40.39亿元，同比下滑36.09%。归母净利润不升反降的原因主要有如下原因。1）毛利率下滑：2024年公司毛利率为14.61%，较去年同期下滑1.28pct，其中开发业务毛利率15.58%，较去年下滑1.53pct，导致归母净利润下滑。2）计提减值：2024年公司共计提减值准备60.34亿元，其中信用减值损失15.50亿元，资产减值损失44.84亿元。3）财务费用中汇兑损失1.22亿元，较去年同期增加较多。从权益比例看，2024年公司少数股东损益占净利润比例为3.59%，较去年的30.60%下降明显，表明公司权益比例提升。从费用管控看，公司2024年销售费用率和管理费用率分别为2.24%、1.18%，分别较去年降低0.23pct、0.18pct，公司费用管控有成效。

　　销售维持行业前列：2024年公司销售排名维持行业第五。2024年公司实现销售面积935.90万方，同比下滑23.50%，销售金额2193.02亿元，同比下滑25.31%，对应的销售均价为23432元/平米，同比下滑2.37%。尽管受到行业整体的影响，公司在多地的销售排名前列，如在西安、长沙、合肥、南通、徐州等地销售金额排名第一，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等地排名进入当地前五。

　　投资聚焦核心：公司在2024年共新增26个地块，计容建面225万方，总地价486亿元，对应楼面价21600元/平米，较去年新增地块的楼面积提高12.38%，地货比为0.92，较去年提升0.12，整体拿地质量提升。公司2024年新增地块需支付335亿元，对应权益比例68.93%。公司2024年投资力度22.16%，较2023年下滑，主要受行业整体承压的影响。从区域看，公司2024年在“核心10城”投资占比达到90%，一线城市投资占比为59%，一线城市占比较2023年提高8pct，体现公司区域聚焦、城市深耕的投资策略。

　　财务管理稳健：截至2024年末，公司剔除预售账款的资产负债率为62.37%，净负债率55.85%，公司严控杠杆。截至2024年末，公司货币资金余额1003.51亿元，公司全年经营活动现金流量净额319.64亿元，现金短债比1.59，保持充足流动性。融资成本上，公司2024年综合资金成本2.99%，较2024年初下降48bp，保持行业最优水平。债务结构稳固，2024年公司落地经营性物业贷款92亿元。

　　资产运营业态多元：公司主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比增长12%，EBITDA实现36.67亿元，同比增长11%。公司的运营管理持续强化，2024年公司开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率6.42%，同比提升0.2pct。重资产方面，2024年公司新增23个资产项目，对应经营面积101万方。轻资产方面，公司2024年新增轻资产管理面积91万方，管理输出项目位于上海、南京、无锡、成都、武汉等核心城市。公司资产管理业态多元化，1）公司2024年产业园运营收入实现13.84亿元，总经营建面261万方，主要布局核心一、二线17个城市；2）2024年公司集中商业运营收入17.70亿元，总经营建面277万方；3）公寓业务实现收入12.45亿元，已开业项目经营面积约144万方；4）写字楼和酒店运营收入分别为13.49亿元、10.18亿元。公司已通过各REITs平台打通资产退出通道，成功构建持有物业“开发-运营-资本化-再投资”的良性循环体系，截至2024年末，公司通过REITs平台管理资产约59万方，2024年管理口径收入达8.13亿元，确立“投、融、建、管、退”的全生命周期发展模式.

　　投资建议：2024年公司营收小幅增长，受到行业整体承压的影响，毛利下滑，计提减值，归母净利润下滑。公司财务稳健，严控杠杆，保持充足流动性，资产运营业务维持强运营能力。根据行业整体情况，我们预测公司2025-2027年归母净利润为48.67亿元、54.92亿元、59.79亿元的预测，对应EPS为0.54元/股、0.61元/股、0.66元/股，对应PE为18.06X、16.00X、14.70X，维持“推荐”评级。

　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险、运营业务不及预期的风险。