金融街控股股份有限公司 2024 年面向专业投资者公开发行公司债券（第五期）信用评级报告 编号：CCXI-20244094D-01 声 明 本次评级为委托评级，中诚信国际及其评估人员与评级委托方、评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、 客观、公正的关联关系。 本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，以及其他根据监管规定收集的信息，中诚信国际按照相关 性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信国际对于相关信息的合法性、真实性、完整性、准 确性不作任何保证。 中诚信国际及项目人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法、评级程序做出的独立判断，未受评级委托 方、评级对象和其他第三方的干预和影响。 本评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任 何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为任何人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 中诚信国际不对任何投资者使用本报告所述的评级结果而出现的任何损失负责，亦不对评级委托方、评级对象使用 本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。 本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债项的存续期。受评债项存续期内，中诚信国际将定期 或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更评级结果或暂停、终止评级等。 跟踪评级安排 根据相关监管规定以及评级委托协议约定，中诚信国际将在评级结果有效期内进行跟踪评级。 中诚信国际将在评级结果有效期内对评级对象风险程度进行全程跟踪监测。发生可能影响评级对象信用水平的重大 事项，评级委托方或评级对象应及时通知中诚信国际并提供相关资料，中诚信国际将就有关事项进行必要调查，及 时对该事项进行分析，据实确认或调整评级结果，并按照相关规则进行信息披露。 如未能及时提供或拒绝提供跟踪评级所需资料，或者出现监管规定的其他情形，中诚信国际可以终止或者撤销评级。 中诚信国际信用评级有限责任公司 2024 年 11 月 13 日 发行人 金融街控股股份有限公司 本期债项评级结果 AAA 本期债券发行规模不超过 10 亿元（含 10 亿元），期限为 5 年期，附第 3 年 发行要素 末投资者回售选择权和发行人调整票面利率选择权。本期债券按年付息、到 期一次还本。本期债券在破产清算时的清偿顺序等同于发行人普通债务。募 集资金拟用于偿还回售的公司债券本金。 中诚信国际肯定了金融街控股股份有限公司（以下简称“金融街控股”或“公 评级观点 司”）拥有强有力的股东支持、自持物业为现金流及利润形成补充以及融资 渠道通畅等方面的优势。同时中诚信国际关注到房地产行业风险、部分项目 开发效率较低、盈利情况持续承压等因素对公司经营及信用状况造成的影 响。 正 面 公司股东北京金融街投资（集团）有限公司（以下简称“金融街集团”）是北京市西城区国资委旗下重要的资 产管理平台。公司作为金融街集团核心业务板块，在资金和业务协同等方面持续获得控股股东的支持 公司大部分自持物业位于北京金融街区域，稀缺及优越的地理位置使得投资物业持续保持较高的出租率及租金 水平，为公司提供稳定的现金流和利润 公司拥有畅通且多元的融资渠道，融资成本优势强 关 注 房地产行业供求关系发生重大变化，对公司经营提出更高挑战 部分项目面临较大去化压力、后续开发效率有待关注 2023年以来，公司盈利情况持续承压 项目负责人：侯一甲 yjhou@ccxi.com.cn 项目组成员：杜志英 zhydu@ccxi.com.cn 评级总监： 电话：(027)87339288 财务概况 金融街控股（合并口径） 2021 2022 2023 2024.9/2024.1~9 资产总计（亿元） 1,647.80 1,530.75 1,443.72 1,334.40 所有者权益合计（亿元） 425.96 424.21 402.10 364.10 负债合计（亿元） 1,221.85 1,106.54 1,041.62 970.30 总债务（亿元） 833.38 801.40 760.14 738.26 营业总收入（亿元） 241.55 205.06 125.71 116.87 净利润（亿元） 15.81 6.47 -21.57 -27.49 EBITDA（亿元） 32.93 20.60 -2.29 -- 经营活动产生的现金流量净额（亿元） 38.93 56.11 60.58 25.65 营业毛利率（%） 21.45 15.64 7.34 5.72 净负债率（%） 154.15 149.45 155.37 174.73 EBIT 利润率（%） 12.76 9.09 -3.09 -- EBITDA 利息保障倍数（X） 0.78 0.54 -0.07 -- 注：1、中诚信国际根据公开的经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的 2021~2023 年审计报告和 2024 年三季度财务 报表整理，其中，2021 年、2022 年财务数据分别采用了 2022 年、2023 年审计报告期初数，2023 年财务数据采用了 2023 年审计报告期末数； 2024 年三季报未经审计；2、本报告中所引用数据除特别说明外，均为中诚信国际统计口径，其中“--”表示不适用。 发行人概况 公司成立于 1992 年，前身是北京市金融街建设开发公司。2000 年 6 月通过资产置换在深圳证券 交易所上市，股票代码 000402.SZ。公司目前主要业务板块包括房地产开发、物业租赁及物业经 营等相关业务，项目主要集中于五大城市群中心城市（京津冀、长三角、大湾区、成渝和长江中 游）和周边一小时交通圈卫星城/区域，截至 2024 年 9 月末，公司已完成对五大城市群 16 个重点 城市的布局，拥有项目全口径可结算规划建筑面积 1,284 万平米。2021~2023 年，公司营业收入随 房地产项目结转规模下降而呈逐年回落趋势；2024 年 1~9 月，受益于长三角区域项目结算规模上 升，公司营业收入同比大幅增长。 图 1：2023 年收入构成情况 图 2：近年来收入走势 物业经营 其他收入 3.49% 1.86% 300.00 60.00% 物业出租 241.55 42.51% 14.52% 250.00 33.30%205.06 40.00% 200.00