招商局蛇口工业区控股股份有限公司 财务报表及审计报告 2024 年 12 月 31 日止年度 财务报表及审计报告 2024 年 12 月 31 日止年度 内容 页码 审计报告 合并资产负债表 1 - 3 母公司资产负债表 4 - 6 合并利润表 7 - 8 母公司利润表 9 - 10 合并现金流量表 11 - 12 母公司现金流量表 13 - 14 合并股东权益变动表 15 - 16 母公司股东权益变动表 17 - 18 财务报表附注 19 - 213 KPMG Huazhen LLP 毕马威华振会计师事务所 8th Floor, KPMG Tower (特殊普通合伙) Oriental Plaza 中国北京 1 East Chang An Avenue 东长安街 1 号 Beijing 100738 东方广场毕马威大楼 8 层 China 邮政编码:100738 Telephone +86 (10) 8508 5000 电话 +86 (10) 8508 5000 Fax +86 (10) 8518 5111 传真 +86 (10) 8518 5111 Internet kpmg.com/cn 网址 kpmg.com/cn 审计报告 毕马威华振审字第 2501409 号 招商局蛇口工业区控股股份有限公司全体股东： 一、审计意见 我们审计了后附的招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）的财务 报表，包括 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2024 年度的合并及母公司利润 表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。 我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准 则（以下简称“企业会计准则”）的规定编制，公允反映了招商蛇口 2024 年 12 月 31 日的合 并及母公司财务状况以及 2024 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。 二、形成审计意见的基础 我们按照中国注册会计师审计准则（以下简称“审计准则”）的规定执行了审计工作。审计 报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按 照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于招商蛇口，并履行了职业道德方面的其他责任。 我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 三、关键审计事项 关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本年财务报表审计最为重要的事项。这些事项 的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。 第 1 页，共 6 页 KPMG Huazhen LLP, a People's Republic of China 毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙) — 中国合伙制会 partnership and a member firm of the KPMG global 计师事务所，是与毕马威国际有限公司(英国私营担保有限公 organisation of independent member firms affiliated with 司)相关联的独立成员所全球组织中的成员。 KPMG International Limited, a private English company limited by guarantee. 审计报告 - 续 毕马威华振审字第 2501409 号 三、关键审计事项 - 续 存货的可变现净值的评估 请参阅财务报表附注“三、重要会计政策及会计估计”注释 15 所述的会计政策及“六、合并财务报表项目注释”注释 7。 关键审计事项 在审计中如何应对该事项 2024 年 12 月 31 日，招商蛇口及其子公司 与评价存货的可变现净值相关的审计程序中 (以下合称“招商蛇口”) 已完工开发产品、在 包括以下程序： 建开发产品及拟开发产品 (以下统称“存货”) 评价管理层与编制和监督管理预算及预测的账面价值合计金额重大。该等存货按照成本 各存货项目的开发成本以及与确定存货可 与可变现净值孰低计量。 变现净值和计提存货减值相关的关键内部 管理层确定资产负债表日每个存货项目的可 控制的设计和运行有效性； 变现净值。 评价管理层所采用的确定存货可变现净值 在确定存货可变现净值过程中，管理层需对每 的方法是否符合企业会计准则的要求，并个拟开发产品和在建开发产品达到完工状态 选取存货项目，将确定存货可变现净值中时将要发生的开发成本作出最新估计，并估算 采用的预期未来售价与市场可获取的可比每个存货项目的预期未来售价、未来销售费用 销售单价、历史销售单价或招商蛇口的预以及相关销售税金等，该过程涉及重大的管理 算销售单价进行比较；将未来销售费用以 层判断和估计。 及相关销售税金与已售项目实际发生的销 由于存货对招商蛇口资产的重要性，且估计存 售费用及相关销售税金进行比较； 货项目达到完工状态时将要发生的开发成本、 选取存货项目，将确定存货可变现净值中预期未来售价、未来销售费用以及相关销售税 采用的总开发成本与招商蛇口的最新预测金等存在固有风险，特别是考虑到目前的经济 的总开发成本进行比较；选取总开发成本环境以及各地政府在各个城市推出的各种应 预算的明细项，检查至相关支持性文件；对房地产市场变化的措施，我们将招商蛇口对 选取存货项目，对预期未来售价等关键假存货的可变现净值的评估识别为关键审计事 设进行敏感性分析，确定关键假设单独或 项。 组合的变化对存货减值的影响，以评价是 否存在管理层偏向的迹象。 审计报告 - 续 毕马威华振审字第 2501409 号 三、关键审计事项 - 续 土地增值税的计提 请参阅财务报表附注“五、税项”注释 1 及“六、合并财务报表项目注释”注释 30、33、50。 关键审计事项 在审计中如何应对该事项 招商蛇口应缴纳的主要税项之一为土地增值税。 与评价土地增值税的计提相关的审计程序招商蛇口销售开发的房地产需要就土地增值额 中包括以下程序： 按照超率累进税率 30% - 60%缴纳土地增值税。 评价管理层与土地增值税的计提相关的 在每个财务报告期末，管理层需要对土地增值税 关键内部控制的设计和运行有效性； 的计提金额进行估算，在作出估算的判断时，主 选取房地产项目，利用本所内部税务专 要考虑的要素包括相关税务法律法规的规定和 家的工作评价招商蛇口于 2024 年 12 月 解释，预计的销售房地产取得的收入减去预计可 31 日计提的土地增值税的合理性，包括 扣除项目的土地成本、房地产开发成本、利息费 基于我们的经验、知识和对各地方税务用、开发费用等。招商蛇口在土地增值税汇算清 机关就相关税法应用的实务操作的理缴时，实际应付税金可能与招商蛇口预估的金额 解，评价招商蛇口的假设和判断； 存在差异。 选取房地产项目，评价管理层对土地增 由于土地增值税的计提对合并财务报表的重要 值税可扣除项目金额进行估计时所作出性，且管理层作出估计时的判断包括对相关税务 的假设和判断； 法律法规和实务做法的理解等考虑要素，因此， 选取房地产项目，重新计算招商蛇口计我们将招商蛇口土地增值税的计提识别为关键 提的土地增值税，并将我们的计算结果 审计事项。 与招商蛇口所记录的金额进行比较。 审计报告 - 续 毕马威华振审字第 2501409 号 四、其他信息 招商蛇口管理层对其他信息负责。其他信息包括 2024