全国化布局成效显著，五大业态齐发力

　　新大正(002968)

　　投资要点

　　业绩稳定增长，重庆物管第二。 新大正物业集团股份有限公司成立于 1998 年，2022 年成为中国物业百强第 22 名。业绩稳定增长，办公物业占比提升。公司2022 年实现营业收入 26.0亿元，同比增长 24.4%；实现归母净利润 1.9亿元，同比增长 11.8%。公司五大业务板块均有增长，2022年办公物业、公共物业、航空物业、学校物业和商住物业的增速分别为 38.1%、31.3%、15.4%、12.7%和 1.8%。费用率保持稳定，2017-2022年公司费用率处于行业内较低水平，销售费用率保持在 1.5%左右，管理费用率在 8.0%左右。

　　异地拓展继续推进，服务体系先进。全国化布局取得重大进展，目前公司业务已经进入 30个省市 116个城市。期末公司项目管理部数量达到 513个，较上年增长 7.55%，服务面积增至约 1.3 亿平方米。2022 年新拓展项目中标总金额19.10 亿元；饱和年化合同收入金额 10.11亿元，同比增长 23.6%，其中重庆以外区域新市场拓展量占比为 76.5%。公司不断推进管理流程标准化，参与行业标准制定，商务楼宇、公共租赁房、高校的物业管理标准成为重庆市地方标准。

　　五大业态齐发力，积极布局城市服务。公司主要布局五大细分业态，期末学校、航空、公共、办公、商住项目数量分别为 84/25/115/221/68 个。办公物业在五大业态中营收占比最高，2022年办公物业营业收入 10.6亿元，增速高达 38.1%，新增 22个办公项目。自 2016年进入航空物业领域以来保持高速增长，2022年航空物业收入 2.75亿元，中长期前景向好，单个机场合同金额存在提升空间。学校物业收入 3.7 亿元，同比增长 12.7%，新中标多个重要项目。公共物业营业收入同比增长 31.3%，收入占比约 21.4%。公司将交通、医养业态确定为未来五年重点发展方向，2022年中标 18个医养业态项目。公司自 2021年开始布局城市服务，2022年成功获取了石林、普者黑两个全国性旅行目的地城市的整体城市运营服务项目，城市服务实现收入 0.92 亿元，同比增长 99.9%。

　　盈利预测与投资建议。预计 2023-2025 年归母净利润将保持 32.6%的复合增长率。考虑到公司目前管理规模拓展速度较快，给予公司 2023 年 24倍 PE，目标价为 27.17 元，首次覆盖给予“持有”评级。

　　风险提示：项目拓展不及预期、劳务成本上涨等风险。