国盛证券有限责任公司 关于中天服务股份有限公司 2021年度向特定对象发行A股股票并在主板上市会后事项的 专项核查意见及承诺函 中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所： 中天服务股份有限公司（以下简称“中天服务”、“发行人”或“公司”）向特定 对象发行股票并在主板上市项目已于 2023 年 12 月 12 日经深圳证券交易所（以 下简称“深交所”）上市审核中心审核通过，并已收到中国证券监督管理委员会于 2024 年 1 月 19 日出具的《关于同意中天服务股份有限公司向特定对象发行股票 注册的批复》（证监许可[2024]111 号）。 2024 年 3 月 13 日，公司披露了《2023 年年度报告》，国盛证券有限责任公 司（以下简称“本保荐人”）作为中天服务本次向特定对象发行股票并在主板上市的保荐机构（主承销商），根据中国证券监督管理委员会《监管规则适用指引——发行类第 7 号》等相关文件的要求，对中天服务向特定对象发行股票并在主板上 市项目自通过深交所上市审核中心审核之日（2023 年 12 月 12 日）至本专项意 见出具日的相关会后重大事项具体说明及承诺如下： 一、发行人 2023 年年度业绩变化情况说明 （一）发行人 2023 年度经营业绩变化情况 发行人 2023 年主要经营数据及其同比变动情况具体如下： 单位：万元 变动情况 项目 2023 年 2022 年 金额 比例 营业收入 33,984.33 30,631.50 3,352.83 10.95% 营业成本 24,497.75 21,679.44 2,818.31 13.00% 销售费用 246.66 61.08 185.58 303.83% 管理费用 3,920.26 3,630.36 289.90 7.99% 研发费用 229.06 309.56 -80.50 -26.00% 变动情况 项目 2023 年 2022 年 金额 比例 财务费用 -110.40 -52.95 -57.45 108.50% 营业利润 4,981.03 4,717.10 263.93 5.60% 利润总额 3,177.13 7,545.54 -4,368.41 -57.89% 净利润 2,002.91 5,987.19 -3,984.28 -66.55% 归属于母公司股 2,021.98 6,162.22 -4,140.24 -67.19% 东净利润 扣除非经常性损 益后的归属母公 3,674.73 3,341.72 333.01 9.97% 司股东净利润 由上表可知， 2023 年发行人实现营业收入33,984.33万元，同比上升10.95%；实现净利润 2,002.91 万元，同比下降 66.55%；实现归属于母公司股东净利润2,021.98 万元，同比下降 67.19%；实现扣除非经常性损益后的归属母公司股东净利润 3,674.73 万元，同比上升 9.97%。 （二）发行人 2023 年经营业绩变动的主要原因 1、发行人 2023 年业绩变动的主要原因 2023 年发行人营业收入、扣除非经常性损益后的归属母公司股东净利润同比上升，而归属于母公司股东净利润同比下滑，主要由股民诉讼和合同纠纷引起的非经常性损益所致。 一方面，由于公司在 2020 年度收到中国证监会浙江监管局关于公司披露信息虚假记载的行政处罚决定，并由此产生若干起证券虚假陈述责任纠纷案件，由 此产生的 2023 年度营业外支出为 1,573.56 万元。同时，2024 年 1 月中天美好服 务因合同纠纷被浙江新东阳建设集团有限公司起诉，公司已根据涉案资产账面余额估计预计赔付比例并确认该案件预计负债 224.49 万元，由此产生 2023 年度营业外支出 224.49 万元。由于前述事项，2023 年度发行人产生营业外支出 1,798.05万元，全额记入非经常性损益。 另一方面，2022 年公司已按和解协议向李建华、胡琼支付赔偿款，转回预 计负债 2,820.01 万元并记入 2022 年度营业外收入，2023 年度发行人无此项非经 常性损益。 2、发行人 2023 年业绩变化趋势与同行业上市公司对比情况 （1）毛利率变动情况 2023 年度，发行人物业管理及配套服务、案场服务两类业务的综合毛利率与同行业上市公司招商积余、新大正、特发服务、南都物业、绿城服务、滨江服务、德信服务集团、宋都物业的销售毛利率变动情况对比如下： 证券代码 证券名称 毛利率(%) 2023 年 2022 年 变动值 001914.SZ 招商积余 11.56 11.84 -0.28 002968.SZ 新大正 12.82 16.18 -3.36 300917.SZ 特发服务 12.19 13.69 -1.50 603506.SH 南都物业 16.00 19.51 -3.51 2869.HK 绿城服务 16.75 16.17 0.58 3316.HK 滨江服务 24.77 29.87 -5.10 2215.HK 德信服务集团 23.65 28.31 -4.66 9608.HK 宋都服务 / 21.62 / 上述业务相同公司平均数 16.82 19.65 -2.55 002188.SZ 中天服务 26.77 27.57 -0.80 注：上表中宋都服务尚未披露 2023 年度报告，因此无 2023 年度数据进行比对。 如上表所示，公司目前主营业务为物业管理服务。物业行业公司受所在区域、管理面积、业务结构等诸多因素影响，毛利率波动区间较大，因此同行业可比上市公司毛利率存在差异。 2022 年度, 办公地址同样位于浙江省的同行业可比公司南都物业、绿城服 务、滨江服务、德信服务集团、宋都服务上述5家公司平均销售毛利率为23.10%，公司毛利率为 27.57%，高于南都物业、绿城服务和宋都服务，低于滨江服务和德信服务集团，处于同区域同行业上市公司毛利率的合理范围内；2023 年度上述 5 家公司中已披露年报的南都物业、绿城服务、滨江服务、德信服务集团 4家公司平均销售毛利率为 20.29%，公司毛利率为 26.77%，与前述 4 家公司中的滨江服务、德信服务集团较为接近，处于合理范围内。公司毛利率高于同区域可比上市公司平均水平主要原因是报告期内公司管理面积增长比例较大，且新增管理面积多为新建项目所致。 物业公司承接的新项目包括新开办物业和存量二手物业两类，其中新开办物 业可以带来开办费等收入，而存量二手物业通常没有这类收入；同时，新开办物 业的收费水平通常按照当下的物价、成本水平确定，较存量二手物业的收费水平 高，存量二手物业往往不能提升收费水平或提升水平有限。同时，新开办物业的 设施维护成本较低。因此，新开办物业的毛利率水平通常高于存量二手物业。截 至 2023 年末，报告期内，按在管面积计算，公司累计新增在管面积占公司整体 项目的比例为 57.66%，新增项目在管面积中的 66.36%为新开办业务。 报告期内，同区域内可比上市公司在管面积增速情况如下： 证券代码 证券简称 2023 年度 2022 年度 603506.SH 南都物业 4.45% 11.85% 2869.HK 绿城服务 16.74% 26.30% 3316.HK 滨江服务 30.58% 40.14% 2215.HK 德信服务集团 13.61% 11.04% 9608.HK 宋都服务 / 4.62% 上述业务相同公司平均数 16.35% 18.79% 002188.SZ 中天服务 43.73% 20.49% 注：上表中宋都服务尚未披露 2023 年度报告，因此无 2023 年度数据进行比对。 由上表可见，公司管理面积的增长速度高于同区